Når man ikke kan blive enige

Retssager fast ejendom

Det er næsten kun fantasien, der sætter grænser for, hvad der kan opstå af problemer, når man ejer eller lejer fast ejendom. Det er en helt fundamental følelse, at stå på sin ret, hvis det man føler sig krænket over, også er det, man kalder hjem. Derfor er der forholdsvis mange retssager, der på en eller anden måde handler om mursten. Og så fordi der er store værdier bundet i mursten, forstås. Indledningsvis vil jeg gerne nævne, at jeg hellere ser en sag forligt end ført igennem to instanser i retssystemet. Det er opslidende at være part i en retssag, og derfor ser jeg det som min fornemste opgave at forsøge at forlige sager frem for blot at være stejl og køre en proces igennem, som slider på klienten, uanset udfaldet i sidste ende.

Her på denne side vil jeg løbende fortælle om de typer af sager, der lander på mit bord og som hører ind under samlebetegnelsen "retssager - fast ejendom".

En sagstype, jeg har særlig stor erfaring med, er sager om fejl og mangler ved badeværelser i etageejendomme. Hvor en skuffet køber opdager, at der vokser skimmelsvamp eller trænger vand ned til underboen. Ofte vindes sagerne for køber, men vejen dertil er lang og ikke alle udgifter vil blive dækket.

Hjælp mig her gerne med en tidslinie, der strækker sig fra den købsaftale, du har indgået frem til konflikten opstår. Så jeg hurtigt kan danne mig et overblik og så den regning, du skal betale, bliver så lille som muligt.

Du er altid velkommen til at kontakte mig, hvis du er havnet i en situation, der involverer fast ejendom, og som du ønsker hjælp til at komme ud af. Første henvendelse er altid uforpligtende.

Blog 1 - salg af boligudlejningsejendom - fik køber de rigtige oplysninger?

For et par år siden blev jeg kontaktet af en sælger af en boligudlejningsejendom, idet køber mente sig dårligt oplyst i forbindelse med handlen og rejste et erstatningskrav. Han mente, han havde betalt for meget for ejendommen i forhold til, hvad han var blevet oplyst om.

Salgsprospektet indeholdt en beregnet afkastgrad, som han ikke mente stod mål med virkeligheden. Der var oplyst forkert omkring lejebetalingen og nogle udgifter til gårdlaug var ansat for lavt. Og så var en af lejlighederne i meget dårlig stand.

Lejebetalingen for ejendommen passede ikke med, hvad lejen skulle være ud fra en beregning af såkaldt omkostningsbestemt husleje. Sådan er det tit. Beregning af omkostningsbestemt husleje er ikke nemt og det er tit sådan, at en klage til huslejenævnet giver et andet svar på, hvad korrekt omkostningsbestemt husleje er, end hvad udlejer kræver i leje.

Undervejs i handlen havde administrator ikke fået tilrettet den oplyste opkrævede leje efter nogle huslejenævnsafgørelser. Det kom til at koste noget for sælgers administrators forsikringsselskab.

Udgifterne til gårdlaug var imidlertid ikke en fast størrelse. Tallet i salgsprospektet var derfor ikke et beløb, som køber kunne regne med. Han var tværtimod som professionel nødt til at bære risikoen for udsving på denne post. Så den del af kravet kom der intet ud af.

Læren for en køber er at skelne mellem faste og anslåede udgifter i et salgsprospekt. Hvilke priser kan man regne med ligger (nogenlunde) fast, og hvilke skal man være forberedt på udsving i? Om muligt bør man bede om seneste regnskaber og bilag for ejendommen. Og så iøvrigt vurdere på, om alle udgiftsposter er medtaget korrekt i salgsprospektet.

Sælger vandt sagen og køber kom altså ikke igennem med større erstatningskrav, end hvad sælger kunne hægte op på administrators fejl. Men det er farefuld færd af handle boligudlejningsejendomme. 

Jeg hører gerne fra både købere og sælger, både undervejs i en salgsproces og efterfølgende, når I står med en strid.


Blog 2 - ejendoms status som bolig/erhverv eller som ren erhvervsejendom

For snart et par år siden henvendte et ægtepar sig til mig. Baggrunden var, at kommunen havde skrevet til dem, at deres ejendom var en erhvervsejendom og kun måtte benyttes og sælges som sådan. Det forstod ægteparret ikke, da de havde boet i ejendommen, haft folkeregisteradresse på ejendommen, haft børn i skole i distriktet, betalt skat som blandet bolig/erhvervsejendom og da de vidste, at ejendommen også i kommunens BBR-register og den årlige vurderingsmeddelelse var registreret som blandet bolig og erhverv.

Forløbet op til henvendelsen til mig, var at da ægteparret satte ejendommen til salg som blandet bolig og erhverv, meldte der sig en køber på banen, som ønskede at undersøge mulighederne for at benytte ejendommen fuldt ud til beboelse. Ejendommen er umiddelbart egnet dertil.

Ved henvendelse til kommunen var svaret imidlertid, at ejendommen slet ikke måtte benyttes til bolig og nu også i BBR-registret ville blive ændret til ren erhvervsejendom. Kommunen meldte tilbage, at kommunen aldrig havde givet tilladelse til andet og mere end snedkerværksted på ejendommen, og at den nugældende lokalplan fastlagde området som erhvervsområde. Tidligere var området blandet bolig/erhverv i lokalplanmæssig henseende.

Pointen er selvfølgelig, at ejendommen kan sælges til en langt højere pris, hvis den kan benyttes til bolig end hvis den kun kan benyttes til erhverv. Mine klienter er såkaldt teknisk insolvente, hvis ejendommen kun kan afsættes som erhvervsejendom.

I byretssagen kom det frem, at tidligere ejer havde indlemmet en større del af ejendommen til beboelse, end hvad den var benyttet til, da han købte den, og at han iøvrigt havde siddet endelig ibrugtagningstilladelse til snedkerværksted overhørig. Derfor blev tidligere ejer dømt til at betale til nuværende ejer. Beløbet blev fastsat til forskellen mellem hvad ejendommen var værd som erhvervsejendom og som blandet bolig/erhverv, på tidspunktet for parternes handel.

Kommunen blev frifundet i byretten, og desværre også i landsretten. Læren er bla. at hvis man køber en ejendom som benyttes i strid med en lokalplan, da skal man være på vagt. Og sikre sig, hvad der egentlig er tilladelse til. Og man må ikke forlade sig på BBR og skatteansættelse, da begge hviler på tidligere sælgers egne oplysninger. 



Blog 2 - flere tidsbegrænsede lejekontrakter efter hinanden

I finanskrise-årene var det svært at sælge fast ejendom. Derfor valgte en del af leje deres huse og lejligheder ud for at afvente bedre tider på markedet. Bedre tider er kommet, men bedre tider kan altid blive endnu bedre, og derfor har nogle valgt at indgå endnu en eller to tidsbegrænsede lejeaftaler efter den første lejeaftale. For at se om prisen ikke kan komme lidt højere op.

I den forbindelse skal man huske det lejeretlige udgangspunkt om, at lejekontrakter er tidsubegrænsede. Aftalt tidsbegrænsning skal være begrundet i udlejers forhold. Det er i den forbindelse udlejer, der har bevisbyrden, og kan den ikke løftes, da bortfalder tidsbegrænsningen og lejemålet er tidsubegrænset.

Det er min opfattelse, at tidsbegrænsede lejemål, hvor den oprindeligt aftalte tidsbegrænsning ikke overholdes og hvor aftalen forlænges med en ny tidsbegrænset periode, kan tilsidesættes, hvis det skinner igennem, at formålet for udlejer blot er ren spekulation i at opnå en højere pris. Tidsbegrænsningen kan være ok, hvis lejligheden var usælgelig på rimelige vilkår på tidspunktet for aftalens indgåelse, men pas som udlejer på med at blive for spekulativ.

Jeg vil gerne i kontakt med både lejere og udlejere med spørgsmål i relation til tidsbegrænsede lejekontrakter. For lejere kan en evt. retssag i den forbindelse være dækket af retshjælp.


Blog 3 -  hævd

At vinde hævd på at en given tilstand ikke kan ændres tilbage til den oprindelige tilstand kræver 20 års uafbrudt råden.


Jeg har haft flere sager om hævd, og tager gerne nye ind. Jeg har i den forbindelse etableret gode forbindelse til landinspektører, som kan være behjælpelige med at opklare, hvordan et område har set ud over en periode på 20 år, og som kan forestå og indkalde til skelforretning. Et interessant studie som dog også indimellem giver overraskende resultat.

Bemærk også her, at både skelforretning og retssag kan være retshjælpsdækket. Retshjælpsansøgning skal udfærdiges af bestallingshavende advokat.

Til forsiden

Kontakt

Advokatfirmaet
Marina Andersen

Solsortvej 48

2000 Frederiksberg

Email. man@marinaandersen.dk
Mobil tlf. 21 70 01 17