Kommentar i Berlingske den 27. juli 2022

Undgå endnu en boomerang på andelsboligmarkedet

Indenrigs- og boligminister Christian Rabjerg Madsen har sendt et lovforslag om prisfastsættelse af andelsboligforeninger i høring. Høringsfristen er 18. august 2022, og det er planen, at loven træder i kraft 1. januar 2023.

Det er afskaffelsen af den offentlige vurdering af erhvervsejendomme (som også
har indflydelse på prisfastsættelsen af andelsboligforeninger), der er afsæt for
lovforslaget. Men man har også fundet anledning til at komme med ændringsforslag
til valuarvurderingers gyldighedsperiode.

Det foreslås således, at gyldighedsperioden for en valuarvurdering forlænges fra 18
til (op til) 42 måneder for at mindske omkostningerne for andelsboligforeningerne
og det foreslås, at man som alternativ værdifastsættelse kan anvende en
nettoprisindekseret offentlig ejendomsværdi. Det vil fortsat være muligt at anvende
anskaffelsessummen som hidtil.

Siden 2014 er andelen af andelsboliger med en offentlig vurdering faldet fra 55 til
26 procent, mens andelen af valuarvurderede andelsboliger er steget fra 31 til
60%. De sidste 14 % er værdiansat til anskaffelsessummen. (kilde: Indenrigs- og
Boligministeriet, rapporten ”Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper”).

Vi har altså et andelsboligmarked, der selv i stigende grad satser på en
markedskonform prissætning i form af valuarvurderinger. Det er min antagelse, at
udviklingen vil fortsætte, således at andelen af andelsboligforeninger, der
fastsætter prisen efter en valuarvurdering vil være stærkt dominerende inden for
en kortere årrække.

En forlænget gyldighedsperiode for valuarvurderinger kan være hensigtsmæssigt,
da det selvsagt er en besparelse for foreningen, dog forudsat vurderingen er
retvisende.

Det store spørgsmål er imidlertid, om det fortsat er hensigtsmæssigt at opretholde
flere værdiansættelsesmetoder.

Lovforslaget er gennemarbejdet og indeholder en række overvejelser, alle ganske
fornuftige. Der er rigtig mange hensyn, man kan tage og jo mere man ved om et
område, desto flere problemer kan man forudse og ønske at løse. Høringsprocessen
vil formentlig bibringe endnu flere hensyn, afvejninger, risikobetragtninger osv.

Resultatet er imidlertid allerede som forslaget foreligger, at også på dette område
foreslås regler, som er endnu mere komplekse end dem, de afløser. Og de regler
skal så ud og forstås i foreningerne, blandt medlemmerne og på
generalforsamlingen, håndteres af sælgere og købere, revisorer, administratorer,
kreditforeninger, banker, valuarer, mæglere og advokater.

Ja, så mange involverede er vi, når det handler om i praksis at håndtere relativt
komplekse værdifastsættelser af andelsboliger. Med deraf følgende risiko for
fejlberegninger, misforståelser og forkert rådgivning.

Det bør tælle med stor vægt i lovgivningsprocessen at det skal være muligt at
forstå, forklare og håndtere reglerne efterfølgende af alle aktører i markedet. Det
mål nås ikke med lovforslaget. Dertil er reglerne alt for komplekse.

Både brug af anskaffelsessummen (som hurtigt er forældet) og den indekserede
offentlige vurdering (som ikke har forbindelse direkte til et frit marked) er – som
jeg læser det - tænkt til at give lavere priser end valuarvurderingerne.

Motivationen for at opretholde en lav vurdering siges at være at sikre billige
boliger. Tit gælder denne sikring egen familie eller nærmeste kontakter. På
bekostning af andre. Sådan må det jo nødvendigvis være. Det er et system, der
lukker sig om sig selv. Det handler ikke om den blandede by og sikring af boliger til
lavtlønsgrupper, som mange ofte antager. Det handler om at sikre sin egen boble
en velbeliggende lejlighed.

Opretholdelse af værdifastsættelsesregler, der giver kunstige (lave) priser, er som
en boomerang. Problemerne rammer tilbage igen og igen. Enten vil en af parterne i
en overdragelse af en andelsbolig opleve en uretfærdighed eller systemet vil lukke
sig mere og mere om sig selv. Historisk set stopper den slags systemer på et
tidspunkt.

Man kan således diskutere, om det er bæredygtig lovgivning fortsat at holde et
parallelt univers af kunstigt nedskrevne værdier i live. Måske er tiden moden til nu
at tage det nødvendige opgør, som markedet allerede selv peger i retning af, også
for at sikre enklere regler. Hvis Christian Rabjerg Madsen ikke tager det opgør,
rammer boomerangen hans efterfølger(e). En boomerang kommer altid tilbage.